Compteurs d'eau individuels en copropriété : obligations, vote et partage des charges

Sommaire

Compteur général, divisionnaire ou individuel : trois façons de mesurer l'eau d'un immeuble

Un immeuble en copropriété peut mesurer son eau de trois manières, et la différence entre elles décide de la façon dont chaque occupant paie. Dans le système le plus ancien, un seul compteur général, posé en limite de propriété, enregistre toute l'eau qui entre dans le bâtiment. Le syndic reçoit la facture d'eau du distributeur et la répartit entre les lots. Personne ne sait ce qu'il consomme réellement : le retraité seul dans un studio finance la consommation de la famille de cinq personnes installée au troisième étage.

La deuxième solution ajoute, en aval du compteur général, un compteur d’eau froide par appartement. Ce compteur divisionnaire appartient à la copropriété (ou au copropriétaire, selon le règlement) et sert uniquement à ventiler la facture collective. Le contrat de fourniture reste au nom du syndicat des copropriétaires, qui paie le fournisseur d'eau puis refacture chaque appartement d'après ses relevés.

La troisième formule va plus loin : chaque logement signe son propre contrat avec le service des eaux et reçoit sa facture d'eau à son nom. On parle alors de compteur individuel au sens strict, ou d'individualisation des contrats. Le syndicat ne garde qu'un abonnement pour les parties communes (arrosage, local poubelles, nettoyage des halls).

Quand le compteur d'eau individuel devient-il obligatoire ?

Le compteur d'eau individuel est obligatoire dans les immeubles neufs à usage principal d'habitation. Le décret n° 2007-796 du 10 mai 2007, relatif au comptage de la fourniture d'eau froide, a inscrit dans le code de la construction et de l'habitation l'obligation d'équiper chaque local privatif, et le cas échéant les parties communes, d'un dispositif qui mesure l'eau froide fournie. La règle s'applique aux constructions dont la demande de permis de construire est déposée à partir de novembre 2007.

Le texte impose aussi une contrainte pratique : l'installation doit permettre de relever la consommation sans pénétrer dans les logements. Les promoteurs posent donc les compteurs sur le palier, dans une gaine technique accessible depuis les parties communes, ou choisissent des modèles à télérelève. Les appareils doivent par ailleurs respecter la réglementation sur les instruments de mesure. Cette législation poursuit un objectif d'économie d'eau : un ménage qui paie ce qu'il consomme a une raison directe de surveiller ses usages.

Pour un immeuble plus ancien, aucune loi n'oblige la copropriété à s'équiper. L'individualisation reste une décision collective, prise en assemblée générale, que rien n'impose mais que beaucoup de syndicats adoptent pour réduire les litiges sur les charges. Depuis la recodification du livre I du code de la construction en 2021, l'ancien article L. 135-1 a changé de numéro : un acte notarié ou un règlement de copropriété rédigé avant cette date peut encore citer l'ancienne référence, sans que le fond de l'obligation ait changé pour les constructions neuves.

Immeuble ancien : comment se décide l'installation des compteurs ?

Dans un immeuble ancien, l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires passe toujours par un vote en assemblée générale. Un copropriétaire ne peut pas imposer la pose aux autres, et le syndic ne peut pas la lancer seul, même si le coût paraît modeste.

Le vote prévu par l'article 25

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 range expressément « l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires » parmi les résolutions qui exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Concrètement, il faut réunir plus de la moitié des tantièmes de tout l'immeuble. Quand le projet échoue mais recueille au moins le tiers des voix, l'article 25-1 permet un second vote immédiat, dans les conditions de l'article 24 (voix exprimées des présents et représentés). Ce mécanisme de passerelle débloque souvent les petites résidences où des propriétaires bailleurs ne se déplacent jamais.

De la demande au syndic à la pose

Le parcours type d'une installation de compteurs en copropriété suit quatre étapes :

1. La demande au syndic : tout copropriétaire peut faire inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, par courrier recommandé, en joignant si possible un premier chiffrage.
2. L'étude de faisabilité : un plombier ou une société de comptage vérifie la disposition des colonnes montantes. Un appartement alimenté par deux arrivées (cuisine d'un côté, salle de bains de l'autre) demande deux compteurs, ce qui alourdit le chantier. Le prestataire indique aussi s'il est nécessaire de reprendre des tronçons de canalisation pour installer chaque appareil.
3. Le vote en assemblée générale : la résolution précise le matériel retenu, l'entreprise, le mode de relève et la clé de financement des travaux.
4. La pose et le premier relevé : l'entreprise installe les appareils, puis le syndic note l'index de départ de chaque lot pour la régularisation de fin d'exercice.

Le coût d'un projet varie surtout selon l'accès aux canalisations, le nombre de points d'arrivée par logement et le choix d'un relevé manuel ou à distance. Une colonne encastrée derrière du carrelage coûte bien plus cher à équiper qu'une gaine palière déjà prévue pour recevoir un compteur. La location des appareils auprès d'une société spécialisée, avec entretien inclus, reste une solution répandue pour étaler la dépense.

Signer un contrat individuel avec le service des eaux

L'individualisation des contrats de fourniture d'eau est un droit que la loi SRU du 13 décembre 2000 (article 93) a ouvert au propriétaire d'un immeuble collectif d'habitation. Le service public de l'eau ne peut pas refuser l'individualisation dès lors que le propriétaire, en copropriété le syndicat, en fait la demande. Le Conseil d'État l'a rappelé dans une décision du 28 juin 2019, en précisant que le maintien d'un compteur général en tête d'immeuble n'est pas interdit.

La démarche, fixée par le décret n° 2003-408 du 28 avril 2003, commence par un dossier technique décrivant les installations en aval du compteur général. Le distributeur répond en indiquant les prescriptions techniques à respecter et transmet ses modèles de contrats. Ces prescriptions ne peuvent imposer ni un compteur unique par logement, ni des compteurs placés hors des appartements. Le syndicat confirme ensuite sa demande, et le service dispose de deux mois pour individualiser les abonnements, à compter de la confirmation ou de la réception des travaux de mise en conformité. Les études et les travaux restent à la charge du demandeur.

Le contrat individuel présente un avantage clair : la facturation va directement à l'abonné, et un copropriétaire qui ne paie pas son eau ne pèse plus sur la trésorerie du syndicat. Il a aussi un revers. Chaque abonné paie son propre abonnement fixe, et la consommation des parties communes, ajoutée à l'écart entre le compteur général et la somme des compteurs individuels, reste facturée au syndicat.

Comment se calcule la répartition des charges d'eau ?

La répartition des charges d'eau dépend de l'équipement de l'immeuble. Sans compteurs, la dépense d'eau est répartie selon les quotes-parts de charges générales, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. Le copropriétaire ne reçoit aucune facture d'eau : il règle sa quote-part à travers les appels de fonds provisionnels du syndic, puis la régularisation annuelle.

Dès que des compteurs divisionnaires existent, la logique change. L'eau relève des charges de services collectifs, que l'article 10 de la loi de 1965 répartit selon l'utilité de chaque lot. La Cour de cassation en tire une conséquence nette dans un arrêt du 28 janvier 2016 (n° 14-26.222) : seule l'utilité compte, et la consommation perdue entre le compteur général et les compteurs individuels se répartit elle aussi au prorata des consommations de chaque lot. Une copropriété équipée ne peut donc pas continuer à appeler l'eau aux tantièmes en ignorant les index relevés.

Pendant la période qui sépare le vote de la pose, la répartition aux tantièmes reste la règle par défaut, faute de relevé fiable. Le premier index noté à l'installation sert de point zéro : la facturation sur la consommation réelle commence à partir de là, sans rattrapage sur les exercices antérieurs.

• Le prix du mètre cube et l'abonnement du compteur général se répartissent entre les lots selon les index.
• L'eau des espaces collectifs, quand elle passe par un compteur dédié, est répartie selon la clé des charges générales.
• Un compteur bloqué ou illisible donne lieu à une estimation, en général sur la base de l'historique du lot, selon ce que prévoit le règlement ou la résolution d'assemblée.

Relevé, entretien et remplacement des compteurs : qui s'en charge ?

L'entretien des compteurs d'eau en copropriété incombe à celui qui en est propriétaire. Pour des compteurs divisionnaires achetés par le syndicat, l'entretien et le remplacement reviennent au syndicat, qui les fait suivre par le syndic. Pour des appareils loués, le contrat de location prévoit en général le remplacement périodique et la relève. Après une individualisation des contrats, le compteur relève du service des eaux, qui le change à ses frais à la fin de sa durée de service.

Le relevé se fait de trois manières. La relève manuelle oblige un technicien à se rendre sur site et à passer dans chaque gaine palière, avec des absences et des estimations à la clé. La radiorelève permet de lire les chiffres depuis le couloir ou la rue, sans entrer chez l'occupant. Le compteur communicant, appelé aussi compteur à télérelève, transmet enfin ses données à distance, à intervalle régulier, ce qui fait apparaître très tôt une consommation anormale.

Grâce à la télérelève, le syndic dispose d'un suivi des volumes en fonction des jours et peut prévenir l'occupant d'un logement dont la consommation grimpe sans raison apparente. Cette information arrive souvent avant que la fuite n'abîme un plafond.

Un compteur vieillit : son mécanisme s'encrasse, surtout avec une eau calcaire, et finit par sous-compter. Le syndic a intérêt à programmer un renouvellement collectif plutôt qu'un remplacement au fil des pannes, qui laisse coexister des appareils de générations différentes et complique la gestion des relevés. Pour l'occupant, la seule règle pratique est de laisser l'accès au compteur et de signaler tout index qui ne bouge plus.

Fuites d'eau en copropriété : ce que révèle le compteur

Le compteur d'eau individuel est le meilleur outil pour repérer une fuite d'eau dans un logement. Un test simple suffit : fermer tous les robinets, noter l'index, attendre une heure sans tirer d'eau et relire. Si le chiffre a bougé, l'eau s'échappe quelque part, le plus souvent par une chasse d'eau qui goutte, un groupe de sécurité de chauffe-eau ou un flexible fatigué sous un évier. Une fuite lente dans une canalisation encastrée finit aussi par laisser des traces d'humidité, qu'un testeur d'humidité utilisé avant travaux permet de localiser dans un mur ou une chape.

La responsabilité dépend de l'endroit où se situe la fuite. En aval du compteur divisionnaire, dans l'appartement, la canalisation est en principe privative : la réparation et la consommation perdue reviennent au copropriétaire, responsable de ses installations, et son assurance habitation intervient pour les dégâts causés chez les voisins. En amont, sur la colonne montante, la canalisation fait partie des parties communes et le syndicat prend en charge la réparation. Un écart persistant entre le compteur général et la somme des compteurs du bâtiment signale une fuite sur le réseau commun, qu'il faut rechercher sans attendre la facture suivante.

Une évacuation bouchée ne fait pas tourner le compteur, mais un engorgement mal traité finit souvent en dégât des eaux. Pour une baignoire qui se vide mal, mieux vaut déboucher la canalisation par des gestes mécaniques avant d'appeler un plombier ou d'ouvrir un sinistre.

Avant toute intervention sur la plomberie privative, il faut couper l'eau au robinet d'arrêt placé avant le compteur. S'il est grippé, le syndic ou le gardien peut fermer la vanne de la colonne, ce qui prive alors d'eau tout l'escalier pendant le chantier.

Eau chaude sanitaire : un régime distinct de l'eau froide

L'eau chaude sanitaire produite collectivement suit d'autres règles que l'eau froide. Lorsqu'une chaufferie commune prépare l'eau chaude de tout l'immeuble, la répartition des frais relève des articles R. 174-13 et suivants du code de la construction, issus du décret du 22 mai 2019 sur la détermination individuelle des quantités de chaleur, de froid et d'eau chaude consommées. Le compteur d'eau chaude mesure alors un volume, mais la facture répartit aussi l'énergie qui a servi à chauffer cette eau.

Dans la plupart des appartements, la question ne se pose pas : un chauffe-eau électrique ou une chaudière murale produit l'eau chaude dans le logement, à partir de l'eau froide déjà comptée. Seul le compteur d'eau froide sert alors au partage des charges, et la dépense d'énergie figure sur la facture d'électricité ou de gaz de chaque foyer.

La copropriété qui dispose d'une production collective a intérêt à traiter les deux sujets dans la même résolution d'assemblée : poser en une seule campagne les compteurs d'eau froide et d'eau chaude limite les interventions dans les gaines et harmonise la relève.

Eau du locataire, relevé à la vente d'un lot et parties communes

Un locataire paie-t-il l'eau selon son compteur ?

Oui, lorsque l'appartement dispose d'un compteur relevé : le bailleur récupère l'eau dans les charges locatives sur la base de la consommation mesurée. Sans compteur, il refacture une quote-part calculée selon la clé de répartition de la copropriété, et doit transmettre au locataire la facture d'eau et la note sur la qualité de l'eau qui l'accompagne, comme le prévoit l'ordonnance du 22 décembre 2022.

Que devient le relevé lors de la vente d'un lot ?

Le jour de la signature de la vente immobilière, le vendeur et l'acquéreur ont intérêt à relever ensemble l'index du compteur. Le syndic peut ainsi répartir la régularisation de l'exercice entre les deux, plutôt que de la faire supporter en entier par le nouveau propriétaire.

Qui paie l'eau des parties communes ?

L'eau des parties communes est payée par l'ensemble des copropriétaires, selon la clé des charges générales. Elle comprend l'arrosage des espaces verts, le nettoyage des halls et des locaux techniques, et parfois un point d'eau dans le local à vélos.

D'autres équipements partagés suivent la même logique de répartition entre copropriétaires, comme le montre la question de qui finance les boîtes aux lettres d'une résidence.